Kolik si můžete od banky půjčit, resp. v jaké výši Vám banka hypoteční úvěr schválí, závisí na kombinaci několika faktorů:
znalcem určené tržní ceny nemovitosti, LTV, tj. bankou stanoveného maximálního poměru výše úvěru k ceně nemovitosti,příjmů a výdajů žadatele o hypoteční úvěr.
Hodnota nemovitosti je základem
Znalcem určená cena nemovitosti tvoří základ pro výpočet maximální výše hypotečního úvěru. Znalecký posudek může provést jakýkoli registrovaný soudní znalec, ne každý znalecký posudek však musí banka i akceptovat. Pokud má banka například špatnou zkušenost s daným znalcem, může požádat o vypracování nového znaleckého posudku novým znalcem. Může nastat i případ, kdy při již ověřeném znalci banka sníží hodnotu nemovitosti ve znaleckém posudku.
Banky stanovují stropy pro LTV
LTV (Loan to Value) je zkratka pro podíl výše úvěru k ceně nemovitosti. Banky mohou ze zákona poskytovat hypoteční úvěry maximálně do výše 70% hodnoty zastavené nemovitosti. Hypotéky poskytované nad 70% hodnoty nemovitosti jsou v podstatě kombinací hypotečního úvěru (70%) a spotřebního úvěru (nad 70%). V současnosti poskytují některé banky úvěry až do výše 110% ceny nemovitosti. Maximálně LTV pro hypoteční úvěr je důležitým parametrem tehdy, pokud z vlastních zdrojů neplánujete financovat alespoň 30% kupované nemovitosti.
Čím více vyděláváte, tím více si můžete půjčit
Rozdíl příjmů a výdajů žadatele (popřípadě spolužadatelů) slouží k určení disponibilního zůstatku, tj. částky, kterou můžete z pohledu banky měsíčně splácet. Na základě vypočtené disponibilní měsíční splátky a zvolené splatnosti úvěru banka vypočítá možnou maximální výši úvěru. Tento přístup lze uplatnit i tehdy, pokud ještě nemáte vybranou nemovitost a zároveň potřebuje znát cenovou úroveň, ve které se můžete při jejím hledání pohybovat. Některé banky Vám v takovém případě vystaví hypoteční certifikát (v některých bankách označován jako dekret nebo dokument) s uvedenou předběžně schválenou výší hypotečního úvěru. Samozřejmě, finální schválená výše hypotéky bude v konečném důsledku záviset nejen od Vašich finančních možností, ale i od ceny zakládané nemovitosti a bankovního stropu pro LTV.
